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波澜不惊暗流涌动洛阳楼市供大于求成实证

发布时间:2020-03-04 03:00:34 阅读: 来源:感应器厂家

如果说2009年的楼市是亢奋反弹,2010年的楼市是躁动疯狂,那么用什么来总结2011年上半年的楼市?“波澜不惊,暗流涌动”这两个词似乎可以概括楼市的现象。

一、市场回顾

2011年上半年,洛阳楼市的发展可按时间轴线来回顾。1月份洛阳新区的泉舜财富中心、绿都塞纳春天,西工的升龙广场,涧西的中泰世纪花城五期等大体量、高品质项目竞相开盘,各家均审视时机果断出手,基于对后市走势的预期,不少房产商试图在新年之前截获市场的最后一波疯狂。“排队抢购”、“高价热销”成为这一阶段市场的关键词。面对房价依然快速上涨的严峻局面,“新国八条”迅速出台,上调存款准备金率和频繁加息,调控手段趋紧。

而与之相对的则是2、3月份洛阳楼市依然火爆,升龙二批房源推出,单价涨幅逾500元/ ㎡,市场反应良好;紫金风景线、奥体花城、九都名郡等5个楼盘集中发力,住总鼎城、天城一品也开始崭露头角;伊滨区代表项目九嘉海港城高调亮相,标志着伊滨区的楼市开始启动。房管局的数据显示,一季度洛阳楼市价格仍然持续走高,3月份对比1、2月份分别上涨了9.6%和15.5%。

随着各地市场信贷政策的逐步落地、限购等行政手段的强制执行,市场的观望情绪有所形成,主要表现为各案场的来访量出现下降,开发商拿地的热情似乎也比去年有所下降。市场又进入开发商与购房者不断心理博弈的拉锯战中。去年的土地交易在今年开始放量,4、5月份市场供应量的猛增,两个月的市场供应总和超过100万㎡。世贸公馆、香榭里定鼎广场、建业壹号城邦、泉舜财富中心、名门盛世、盛唐至尊、东方今典观澜等近20个项目亮相、认筹、开盘频繁,再加上房展会的助力,洛阳楼市显得非常活跃,市区各板块全面开花。面对政策的调整,市场竞争的加剧,各项目推盘显得较为谨慎,放缓推盘节奏,以多批次的形式陆续推出房源;而定价方面较前期也更为谨慎,以开盘当期的大力度优惠吸引客户群,降低风险,加速回款。

5月份同期开盘的有盛唐至尊、市府名邸、东方今典观澜、水木菁华。根据精顺研究院的市场信息统计显示,各家销售情况出现明显差异,往年一夜清盘的疯狂销售局面已经不复存在,市场开始回归理性,楼盘的销售业绩与整体品质、营销强度紧密契合。而进入6月份以后,顺驰城3期,升龙广场5#、10#楼,泉舜财富中心润泉苑等后续房源开售,开盘业绩也没有达到原有预期,销售难度增大已经是市场不争的事实。

二、价格走势

2011年洛阳楼市上半年的价格涨幅基本经历了两个阶段,首先是年初随着升龙、泉舜、中泰等市场标杆项目的开盘热销,把洛阳楼市均价推上新高,使得3月份洛阳楼市价格涨幅位于全国70个大中城市楼价涨幅前列。其次是进入4月份,随着供应的增加,调控的深入,限贷的制约,各楼盘入市价格变得谨慎,官方数据楼市价格呈明显的下滑趋势,但从精顺研究院市场监控来看,各家楼盘并未实施打折促销,从4月开始基本趋势为小幅上扬,从5月、6月两个月市场开盘成交价格看,开发定价已趋于谨慎,虽然价格涨幅势头未变,但涨幅变缓,各家楼盘之间也拉大了价格差距。

三、需求特征

2009年至2010年洛阳楼市的欣欣向荣激起了全民购房的热情,民间的闲散资金通过各种方式涌向了房地产行业。消费者购房热情高涨,市场出现了越买越涨、越涨越买的趋势。

进入今年4月份,客户需求的结构随着市场形势的变化也悄然发生了一些改变:市场加大了经适房供应,少量分流了首次置业的刚需客户;而投资性需求面对愈加严厉的调控政策,受到了一定打压;改善型需求受限贷的影响,部分也被拒之门外。高涨的房价让市场需求结构悄然改变,改善型需求占据主流,而由于通胀预期的加大,着眼于保值、增值的投资性需求也逐渐占据一定份额。

从精顺研究院统计的近期各楼盘房源销售情况看,130㎡~140㎡三房仍然是市场主流,而160㎡~180㎡大户型产品也不同以往表现出热销态势。在价格方面,以往通常相对较低的大面积房源定价也开始超越中小面积户型价格,此种现象在盛唐至尊、东方今典观澜、升龙广场等都有所表现。改善型需求的客户越来越关注项目品牌、产品品质、各项配套及服务设施。现阶段市场对购房者资金实力的要求也越来越高,一定程度上制约或延缓了市区中等收入群体的改善型置业需求,而郊县高收入人群进城买房的越来越普遍,这部分客户在中高端楼盘置业的比例逐渐增加。另一方面,随着一线、二线城市及省会郑州的限购实施,洛阳作为宜居城市,返乡置业的人群增加较为明显。这些因素是否会影响洛阳房价的继续上涨,还需要市场进一步论证。

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